Lima y la construcción, ¿incremento de obras o precios?

Un artículo de Nicolas Oyague

Foto: Internet

Gigantes de concreto se alzan de manera acelerada en la ciudad desde hace ya algunos años, sofocando el espacio y los servicios públicos. Las zonas residenciales se hacen escasas, mientras el sector crece a tasas mayores al 5%, a excepción del 2009 debido a la crisis financiera en Estados Unidos; la cual, por coincidencias del destino, fue causada por un exceso de créditos hipotecarios relacionados con el precio rampante de las viviendas. La curiosidad nos hace preguntarnos: ¿por qué del año 2006 al 2011 el precio de las viviendas ha crecido 95% de forma acumulada? El sentido común nos puede llevar a la creencia de una situación difícil en nuestro país. ¡Qué miedo! Sin embargo, es necesario analizar una que otra variable económica relacionada para saber si la situación que vivió el país norteamericano puede darse aquí, en Perú. Si fuese así, ¿qué les parecería entrar al negocio de la compra y venta de viviendas?
La situación que vivió Estados Unidos se llama ‘burbuja de precios’ y, por definición, tiene tres etapas: el precio sube de manera acelerada, luego este llega a un tope en el cual las personas se dan cuenta de que es una tontería que las casas valgan tanto dinero y finalmente existe una venta masiva, lo que hace que el precio caiga a niveles muy bajos, con lo que muchos individuos que compraron una vivienda con la finalidad de venderla, suelen perder dinero. Esto suele deberse a factores especulativos y no a elementos reales como por ejemplo costos, demanda de viviendas, ingresos de la población, entre otras. Por eso, es imprescindible informarnos si es que el mercado inmobiliario está expandiéndose por factores reales o no.
En primer lugar, tenemos la pujante clase media, motor del crecimiento económico que representa alrededor del 56% de la población urbana. Debido al aumento en el empleo formal e ingresos de la misma, lo que fomenta un mayor acceso al crédito, la demanda de viviendas ha aumentado. Esto significa que la clase media necesita o está alerta a la venta de viviendas; no obstante, la oferta, o sencillamente el número de construcciones, no ha crecido al mismo ritmo, con lo que familias han quedado insatisfechas. Esto conlleva un aumento en los precios por un juego de mercado, en otras palabras, factores reales: aumenta la demanda, aumentan los precios.
Los créditos hipotecarios en los cuales se fundamenta parte de la compra de viviendas, han crecido en los últimos años, representando actualmente el 4% como porcentaje del producto bruto interno (PBI). No nos alarmemos, Estados Unidos otorgaba préstamos aproximadamente iguales al 100% del PBI para los años 2005 y 2006, mientras que en España era de 120% como porcentaje del ingreso disponible; es decir, el ingreso luego de restar los impuestos, para el año 2006.
Cabe resaltar que las empresas, en conjunto, han dirigido su atención a los sectores socioeconómicos más altos en donde sobra la venta de viviendas. Sin embargo, en los sectores socioeconómicos más bajos faltan lugares donde vivir. El gobierno ha impulsado programas como ‘Mi Vivienda’ y ‘Techo Propio’, además de créditos mediante el Banco de la Nación. Estos programas están dentro de un marco normativo y estructural sostenible con instituciones que velan por su desarrollo. Aquí podríamos tomar el caso de España, que fomentó una burbuja de precios por dar facilidades en el acceso a una vivienda. No obstante, como en el caso peruano existe un déficit habitacional, no hay problema con la intervención del Estado.
¿Y qué hay de la producción? El índice de precios de materiales de construcción, que representan alrededor del 40% del costo total de producción, ha fluctuado con tendencia al alza. Si tomamos la variación acumulada desde el año 2000, este ha aumentado en un 50%. En cuanto a los terrenos, los estudios realizados por la CAPECO muestran, a manera de conclusión, que entre el 2006 y el 2011 los precios se cuadruplicaron. Finalmente, los salarios pagados en el sector han sufrido cambios diversos, pero en general tienden al alza.
El último factor analizado es el tipo de cambio real, que mide el tipo de cambio nominal –es decir, cuántos soles debemos pagar por un dólar–, pero incluyendo la inflación. Ha disminuido fuertemente en los últimos años y, como los precios de las viviendas son fijados en dólares, se puede encontrar que parte del aumento está sustentado en la variación del tipo de cambio.
Según lo mencionado anteriormente, no hay que preocuparnos por el aumento del precio de las viviendas, pues las causas económicas son reales. Expertos afirman que no existen indicios de especulación y la compra y venta de viviendas como negocio no se está dando como un fenómeno masivo en nuestra ciudad. Un estudio del BBVA nos dice que se necesitan alrededor de 19 años de renta para recuperar el valor del inmueble. Además, una familia limeña promedio demora 17 años en generar ingresos suficientes para comprar una vivienda de 100 metros cuadrados. En conclusión, no le temamos al valor de aquellos gigantes de concreto, aunque sí, quizás, al desorden público que podría desatarse por el famoso boom inmobiliario.
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